■ 編者按
房地產行業已告別高增長階段。在行業發展面臨大變局之際，中國證券報·地產周刊應運而生。周刊將聚焦行業大事件、對話焦點人物，跟動態、析市場、觀趨勢，與讀者一起見證行業變遷。
近期廈門等多個熱點地區百億級“地王”再現。業內人士稱，多地紛紛出讓優質地塊，不少地塊地理位置佳，資源稀缺。優質地塊頻出疊加政策利好，同時房企境內融資壓力有所緩解，拿地積極性大增。TOP100房企4月拿地金額環比增長超過100%。
房企出手闊綽
中指研究院數據顯示，4月TOP50房企拿地總額3102億元，同比增長0.5%，環比增長105%；Top100房企拿地總額3882億元，同比增長7.2%，環比增長108.9%。房企拿地熱情逐步回升。
頭部房企拿地尤其積極。據中指研究院監測，2020年前4月，保利地產、香港置地、中國恒大3家房企拿地金額均超過300億元。龍湖集團、華潤置地、綠城中國3家房企拿地金額在200億元至300億元。新城控股、招商蛇口分別攬地198億元及192億元。TOP10企業拿地總額2400億元，占TOP50企業的37.8%。
中國恒大等龍頭房企出手闊綽。中國恒大4月單月拿地240億元，在一線城市拿地額占比較大。其中，在北京拿地2宗，并以68億元于廣州拿地，部分土地用于興建世界一流專業足球場。公司僅一線城市拿地金額就高達130億元，補充其在一線城市樓市的土地儲備。
南京多宗地塊分別被金地聯合體以68.7億元、華夏幸福以63億元、萬科以44億元和融創中國以40億元奪得。
房企為了緩解資金壓力，聯合拿地的情況較普遍。中國證券報記者觀察發現，聯合體參與了多個熱點大額地塊競拍。
從1月-4月的情況看，Top50房企拿地總額6360億元，同比下降14.1%；Top100房企拿地總額8244億元，同比下降7.1%。
提振土地市場
近期，福建廈門等地區百億級別“地王”再現，土地市場關注度提升。
4月22日，廈門一宗含住宅用地的綜合地塊被上海泰鳴貿易有限公司以103.5億元成交，折合樓面價50599元/平方米，溢價率達43.8%，成為廈門地區近年來總價、單價雙高的“地王”地塊。這是繼2月20日上海310.5億元“地王”成交后，今年以來全國第2宗百億級“地王”。
上述地塊吸引了深圳平安、上海泰鳴貿易、中駿、杭州建杭、中海、融創、綠城、旭輝、建發、首開+保利+華潤、國貿、珠海華發、金茂、匯成多家房企參與競拍。根據廈門市自然資源和規劃局披露的土地出讓公告，該宗地塊以“價高者得”的方式拍賣出讓。根據廈門市政府對房地產市場調控的要求，廈門市住房保障和房屋管理局有權對本次出讓商品住宅的預售及銷售價格進行限制，地塊內商品住房銷售均價不得超過70800元/平方米。
貝殼研究院指出，廈門市政府提振土地市場、穩定房地產市場，激發了房企在資金壓力較大的情況下出手取地的熱情。“地王”的成交，可以起到助推廈門房地產市場快速恢復的作用。
除上述地區外，廣東順德同樣出現了“地王”。該住宅兼容商服用地經過50輪報價，最終恒大以總價47.37億元競得，折合樓面價約11297元/平方米，溢價率約46%。該地塊成為順德總價“地王”。
中原地產首席分析師張大偉表示，盡管疫情對房企的資金鏈影響較大，但隨著國內融資難度降低，部分企業拿地積極性提升，多地出現地塊高溢價率成交。特別是廈門等地，再次出現歷史最高總價的百億級地塊，使得土地市場熱度持續提升。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英指出，近期出讓的“地王”住宅用地資源稀缺，地理位置佳，且周邊各類配套建設較成熟，教育、醫療資源優質。同時，為減少疫情帶來的負面影響，多地出讓較優質的地塊，有利于穩定樓市，提振市場信心。
過熱概率較低
優質地塊頻出疊加政策利好，房企拿地積極性提升，推動土地市場升溫。易居研究院數據顯示，4月40個典型城市土地成交建筑面積約為5711.9萬平方米，環比增長103.9%，同比增長24.2%；土地出讓金為3043.5億元，環比增長121.2%，同比增長21.4%。
從成交價及溢價率看，據克而瑞研究中心統計數據，4月份300個城市土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創2018年以來新高；成交溢價率為15.6%，較3月上升3.3個百分點。
土地市場回暖在核心一二線城市表現尤其明顯。據克爾瑞監測數據，對于福州、廈門、昆明等城市出讓的地塊，參與競拍的企業都在10家左右，競拍多超過50輪。供應放量推動成交上升。從成交結構看，一二線城市的地塊建筑面積占比達到57.6%，相比2019年的49.1%明顯提升。
部分地區連續出讓地塊。以南京地區為例，4月29日，5宗地塊以129.06億元的總價成交；4月30日，再次以242.4億元成交5宗地塊，共有20余家房企參與了競拍。
熱點地塊受追捧，導致溢價率攀升。4月9日，云南昆明1宗住宅用地成功出讓，恒大地產集團昆明有限公司最終以6.89億元競得，樓面價為4143元/平方米，溢價率為97.42%。該地塊位于昆明高新技術產業東區，面積6.65萬平方米，容積率大于1且小于等于2.5，起始價為3.49億元。
深圳等熱點地區出讓的地塊多為建設人才住房。5月12日，深圳掛牌4宗地塊，總起始價77.78億元。據土地出讓文件，A917-0057、A614-0506宗地建設住宅類型為人才住房；G14313-8018宗地建設住宅類型為人才住房和安居型商品房。其中，人才住房建筑面積為71330平方米，安居型商品房建筑面積為132470平方米。
中西部二線城市也是房企青睞的投資熱土。其中，西安4月成交超過300萬平方米，蘭州、成都、鄭州等地4月土地成交均超過100萬平方米。另外，廣州、天津、蘇州等地4月成交放量明顯。從目前情況看，土地市場回暖率先從核心一二線城市開始。二季度，這些區域仍將是企業關注的重點。三四線城市中，經濟實力較強的東莞、溫州、佛山等地4月土地成交量居前。
對于未來土地市場走向，克而瑞研究中心研究總監林波表示，部分熱點城市地塊出讓受追捧，但地價尚屬合理范圍，沒有出現“面粉貴過面包”的現象。預計下半年土地市場熱度會有所回落，三四線樓市地價尚有下降區間。多位業內人士指出，“穩地價、穩房價、穩預期”的調控政策沒有變化。個別區域土地市場熱度上升，但出現過熱的概率低。
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房價上漲露苗頭 地產政策難放松
機構數據顯示，今年以來房地產企業融資得到改善。同時，個別地區近期房價出現抬頭跡象，引發市場關注。專家認為，當前土地市場和部分城市樓市成交活躍，但限購限貸政策難放松，普漲的可能性很低。
融資創新高 成本創新低
在流動性寬松背景下，房企抓緊時間窗口發行債券。據天風證券固定收益研究孫彬彬團隊統計，2020年1-4月份，房企發行的信用債達到1740億元。其中，3月份發行量達到801.5億元，創單月發行量新高。“房企信用債仍然需要滿足‘借新還舊’，下半年償還量較大，上半年集中發行有利于降低融資成本。”該團隊指出。
孫彬彬團隊指出，銀行信貸仍是房企最重要的資金來源。2020年一季度，房地產開發貸合計增速降低至9.6%，但商品房開發貸凈增加5500億元，超過2019年同期的4300億元，環比增長8.3%，增幅為近3年最高。
融資成本方面，天風證券數據顯示，4月房企信用債加權平均融資成本為3.87%，創下歷史新低。
孫彬彬團隊指出，今年以來房企融資成本普遍降低，但分化明顯，民營中小型、高杠桿房企等融資成本降低有限。“從房企實際融資情況看，2020年初至今的融資難言寬松，盡管銀行開發貸實現開門紅，信用債發行量較高，但信用債仍受‘借新還舊’約束，海外債仍面臨再融資困境。”
房價普漲可能性低
央行日前發布《2020年第一季度中國貨幣政策執行報告》，重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求。同時，刪除了因城施策的表述。中信證券固定收益首席研究員明明表示，報告再強調“房住不炒”，并刪除因城施策的表述，可理解為地產政策不放松的明確信號。
易居研究院研究員沈昕認為，央行對房地產行業的政策基調依然是以穩為主，行業融資環境暫時不會大幅放松。
央行公布的4月金融數據顯示，4月末，廣義貨幣（M2）余額同比增長11.1%，狹義貨幣（M1）余額同比增長5.5%，社會融資規模存量為265.22萬億元，同比增長12%。“綜合比較M1增速與利率所處位置，當前與2009年一季度、2012年三季度、2015年二季度有相似之處，而上述三個時點都是房價同比增速見底反彈之時。”易居研究院副院長楊紅旭表示。
自4月下半月起，全國樓市吹起“春日暖風”。進入5月，全國市場復蘇加快，大部分區域樓市成交已超過去年平均水平。以北京為例，目前北京二手房市場成交已恢復至2019年最高月度水平。中原地產數據顯示，剔除網簽數據滯后等因素，5月份北京二手房真實交易量有望達到1.8萬套。
有購房者表達了對未來房價上漲的擔憂。“房地產周期性變化，具有很強的規律性，但歷史不會完全重演，房地產政策仍然偏緊，不用擔心全國房價上漲。”楊紅旭說。
業內人士指出，4月M1增速比M2增速低，說明投資消費的增速還跟不上信用擴張的速度，企業和個人投資熱情不高，不用擔心資金流入樓市導致房價大漲，外加樓市限購限貸政策難放松，房價普漲的可能性很低。
